Kỳ vọng bứt tốc trong phát triển nhà ở xã hội

Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường cho biết căn cứ chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021-2030 và đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giai đoạn 2021-2030, TP HCM dự kiến phát triển khoảng 69.700-93.000 căn NƠXH; trong đó giai đoạn 2021-2025, TP HCM dự kiến phát triển 26.200 đến 35.000 căn.

Kết quả khiêm tốn

Từ năm 2021 đến nay, UBND TP HCM có nhiều chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc về chủ trương, chính sách chung trong tổ chức thực hiện. Bên cạnh đó, từ năm 2023, thành phố cũng đã xem xét từng vướng mắc trong các dự án cụ thể và đã có chỉ đạo hướng tháo gỡ trong thực hiện thủ tục đầu tư với 63 lượt giải quyết, tương ứng 21 dự án. Tuy nhiên, kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển NƠXH vẫn còn hạn chế, chưa đạt được kết quả như mong muốn. Cụ thể, lũy kế từ đầu nhiệm kỳ (năm 2021) đến tháng 9-2024, thành phố mới hoàn thành 6 dự án (5 dự án NƠXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân) với quy mô 2.745 căn hộ và đang thi công 4 dự án với gần 3.000 căn hộ.

Chung cư nhà ở xã hội Lê Thành - An Lạc ở quận Bình Tân, TP HCM Ảnh: QUỐC ANH

Các dự án đã hoàn thành, đang triển khai thi công hầu hết đều thực hiện một phần hoặc toàn bộ thủ tục đầu tư ở giai đoạn 2016-2020 (6/9 dự án), các dự án hoàn tất các thủ tục để đủ điều kiện thi công từ năm 2021 đến nay có 3/9 dự án.

Kết quả hạn chế nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, công tác phối hợp lấy ý kiến, trao đổi thông tin giữa các đơn vị mất nhiều thời gian còn mang tính hành chính và còn nhiều bất cập. Thứ hai, cẩn trọng trong rà soát pháp lý các dự án NƠXH cũng làm chậm tiến trình thực hiện. Thứ ba, các chính sách ưu đãi cho đầu tư và đối tượng NƠXH hiện vẫn chưa đủ hấp dẫn và còn nhiều vướng mắc trong tổ chức thực hiện. Thứ tư, thành phố chưa hình thành cơ sở dữ liệu về đối tượng nhu cầu về NƠXH để có sự liên thông với chủ đầu tư dự án NƠXH, nhằm kết nối cung cầu và huy động nguồn lực từ chính các đối tượng này thông qua một tổ chức tín dụng của nhà nước.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia, cho rằng có rất nhiều việc cần triển khai để NƠXH sớm đạt mục tiêu. Bởi nhu cầu NƠXH của người dân rất lớn nhưng các địa phương đều chưa đáp ứng hết. Mục tiêu trong giai đoạn 2021-2030 có 1 triệu căn NƠXH nhưng khả năng đáp ứng chỉ khoảng 400.000 căn.

Chuyên gia này dẫn số liệu thống kê cho thấy đến hết quý III/2024, cả nước chỉ có 79 dự án hoàn thành, với 42.414 căn hộ, đạt 4% kế hoạch. Có 131 dự án đã khởi công, 412 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư. Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng hỗ trợ phát triển NƠXH mới giải ngân được hơn 1.700 tỉ đồng, tương đương 1,5%. Trong đó, dư nợ của 15 dự án chỉ hơn 1.600 tỉ đồng, dư nợ của người mua nhà tại 12 dự án là 150 tỉ đồng.

Nhiều kỳ vọng

Ông Bùi Xuân Cường cho biết trong thời gian tới, Thành ủy, UBND TP HCM sẽ tiếp tục chỉ đạo chấn chỉnh các sở, ngành trong thực hiện quy chế phối hợp và giải quyết thủ tục dự án. Trong đó, các sở, ngành, TP Thủ Đức cần ưu tiên phối hợp chặt chẽ để hoàn tất thủ tục đầu tư về công tác quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư với 27 dự án (khoảng 32.000 căn) đang thực hiện thủ tục đầu tư. Đây là những dự án ưu tiên, tập trung giải quyết các thủ tục đầu tư và tháo gỡ vướng mắc, có chế độ báo cáo định kỳ hằng tháng, nhằm sớm đưa các dự án vào khởi công, xây dựng từ nay đến hết năm 2025.

Để các dự án sớm đưa vào triển khai thực hiện nhằm hoàn thành chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP HCM lần thứ XI và đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, Sở Xây dựng TP HCM đã đề xuất giải pháp về quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, về đất đai, sắp xếp lại, xử lý, chuyển mục đích sử dụng tài sản công, về tài chính và nâng cao trách nhiệm của sở, ngành và UBND quận, huyện và TP Thủ Đức.

Theo Sở Xây dựng, trong số 27 dự án cần tập trung thực hiện thủ tục pháp lý thì sở đã rà soát các dự án khả thi sớm triển khai thi công xây dựng, trong đó có 1 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên, huyện Bình Chánh, do Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành làm chủ đầu tư với quy mô 1.456 căn), 18 dự án đang thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư 13 dự án, UBND TP Thủ Đức 5 dự án).

Về đầu tư công NƠXH, theo chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 đã được HĐND TP HCM thông qua và UBND TP HCM phê duyệt, giai đoạn 2021-2025, nguồn vốn ngân sách nhà nước dành để phát triển NƠXH khoảng 3.770 tỉ đồng. Hiện nay, UBND TP HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư công đối với dự án tại số 4 Phan Chu Trinh, quận Bình Thạnh, với tổng số vốn khoảng 990 tỉ đồng. Trong thời gian tới, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP HCM chỉ đạo quyết liệt để đẩy mạnh công tác đầu tư công 4 dự án NƠXH quy mô khoảng 4.000 căn hộ.

Kiến nghị mức thuế suất hợp lý

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Quân, cho rằng chưa bao giờ NƠXH có giá tốt như hiện nay, bởi cùng vị trí, chất lượng so với nhà thương mại mà giá chỉ bằng 50%. Lãi suất hiện nay đang tương đối tốt và doanh nghiệp cũng không làm NƠXH vì lợi nhuận nên người mua là người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên cần hiện thực hóa giấc mơ có nhà của mình.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho biết từ 1-8, các luật liên quan bất động sản đã đi vào thực tiễn, đã tạo nhiều điều kiện nhà đầu tư, chủ đầu tư và người mua nhà ở NƠXH. Người mua được vay với nhiều chính sách ưu đãi, ngay cả điều kiện về thu nhập cũng đã thoáng hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều điểm mới về chính sách NƠXH. Trong đó, về quỹ đất dành để phát triển NƠXH, Luật Nhà ở năm 2023 xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển NƠXH là trách nhiệm của chính quyền địa phương, theo đó giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải bố trí đủ quỹ đất phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm nhằm tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

Luật cũng sửa đổi, bổ sung nhiều ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung NƠXH. Cụ thể, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH; được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.

Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho hay vừa có 2 văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ 2 nội dung quan trọng về thuế liên quan đến NƠXH. Trong đó, đề nghị bổ sung quy định mức thuế suất thuế giá trị gia tăng hợp lý nhất đối với chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ để cho thuê, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chủ nhà trọ chỉ cho thuê phòng trọ dài hạn và đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 16 Nghị định số 132/2020/NĐ-CP nâng mức tổng chi phí lãi vay được trừ không vượt quá 50% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh và nâng thời hạn khấu trừ chi phí lãi vay còn lại lên 7 năm.